Cty TNHH Do Dac Thang Long Do Dac Thang Long

Hỗ trợ trực tuyến

Yahoophone0974 004 471emaildodacthanglong@gmail.com

Bạn thân

Đệm ấm, Chăn đệm lông cừuGốm sứ Bát TràngĐệm hơi IntexBat Trang CeramicBể bơi phao cho béĐồ dùng gia đìnhTúi hút chân khôngChăn điện Nhật BảnBể bơi bơm hơiCây giống đại học nông nghiệp I

Thống kê

Số lần truy cập: 181918
Số người online: 2

Tin tức

Chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 - 2010  in    gửi mail

Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đã khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở khu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đất đai Việt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngành xin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010.

1. CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

     Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đã khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở khu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đất đai Việt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngành xin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010.

1.1  Giai đoạn 1945 - 1954

1.1.1. Thực hiện chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dan Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ.

    Cương lĩnh chính trị của Đảng Cộng sản Đông Dương năm 1930 đã đề ra nhiệm vụ chiến lược của Cách mạng Việt Nam: “Đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xóa bỏ chế độ phong kiến giành ruộng đất cho nông dân ”. Cách mạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đánh đấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc cho nhân đân; đã đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dân chủ nhân dân. Sau khi Cách mạng tháng Tám  thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ: ngày 20/10/1945 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945 Chính phủ ra Nghị định giảm  thuế 20%.

    Tháng 1/1948 Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành trung ương Đảng đã đề ra các chính sách ruộng đất trong thời kỳ kháng chiến; tháng 2/1949 Chính phủ ra sắc lệnh tạm cấp ruộng đất của Việt gian và chia ruộng đất của của thực dân Pháp cho dân cày nghèo; ngày 14/7/1949 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25% so với mức tô trước Cách mạng tháng Tám; Tháng 3/1952 Chính phủ đã ban hành điều lệ tạm thời về sử dụng đất công điền, công thổ. Đến thời điểm này số ruộng đất công ở 3.035 xã miền Bắc đã chia cho nông dân là 184.871 ha, chiếm 77% dện tích đất công điền, công thổ ở các địa phương này.[1]

1.1.2  Tiến hành cải cách ruộng đất

    Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II (tháng 11/1953) đã thông qua cương lĩnh ruộng đất. Luật Cải cách ruộng đất đã được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thông qua ngày 4/10/1953. Theo quy định củaLuật Cải cách ruộng đất, ruộng đất được chia cho nông dân theo nguyên tắc: “thiếu nhiều chia nhiều, thiếu ít chia ít, không thiếu không chia; chia trên cơ sở nguyên canh, rút nhiều bù ít, rút tốt bù xấu, rút gần bù xa; chia  theo nhân khẩu chứ không chia theo lao động; lấy số diện tích bình quân và sản lượng bình quân ở địa phương làm tiêu chuẩn để chia; chia theo đơn vị xã, xong nếu xã ít người, nhiều ruộng thì thì có thể san sẻ một phần cho xã khác ít ruộng, nhiều người, sau khi chia đủ cho nông dân trong xã”.[2]

1.2. Giai đoạn 1955 - 1975

1.2.1. Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp

     Tháng 9/1954 Bộ Chính trị ra quyết định thực hiện hoàn thành cải cách ruộng đất và Kế hoạch 3 năm khôi phục kinh tế (1955 - 1957); Tháng 5/1955 Quốc Hội ban hành 8 chính sách khuyến khích sản xuất nông nghiệp nhằm khôi phục kinh tế sau chiến tranh (khi chiến tranh kết thúc, 140.000 ha ruộng đất bị bỏ hoang hóa; 200.000 ha không có nước tưới); Tháng 8/1955 Hội nghị lần thứ Tám Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã thông qua chủ trương xây dựng thí điểm hợp tác xã sản xuất nông nghiệp (HTXSXNN).[3]

1.2.2. Thí điểm xây dựng hợp tác xã nông nghiệp (1955 - 1957)

    Năm 1955 có 6 HTXSXNN được thành lập ở các tỉnh  Phú Thọ, Thái Nguyên, Thanh Hóa; Năm 1956 có 26 HTXSXNN được thành lập; đến 10/1957 có 42 HTXSXNN được thành lập.

1.2.3. Cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thí điểm xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1958-1960)

    Tháng 11/1958 Hội nghị lần thứ 14 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã đề ra kế hoạch 3 năm cải tạo và bước đầu phát triển kinh tế miền Bắc (1958 - 1960): “Đẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công và cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế tư bản tư doanh, đồng thời phải ra sức phát triển kinh tế quốc doanh”; “Hợp tác hóa nông nghiệp là cái khâu chính trong toàn bộ dây chuyền cải tạo XHCN ở miền Bắc nước ta. Mục tiêu là đến năm 1960 phải căn bản hoàn thành HTX bậc thấp, tức là phải thu hút được tuyệt đại bộ phận nông dân cá thể vào HTX”; [4]

1.2.4. Xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1960 - 1975)

    Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960)  đã đề ra đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thu hút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản xuất. Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự tập trung cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc thấp chuyển lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập”.

1.2.5. Xây dựng HTX nông nghiệp bậc cao (1960 - 1975)

    - Năm 1965 Hội nghị lần thứ 11, 12  Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III đã đề ra nghị quyết chuyển hướng về tư tưởng, tổ chức kinh tế, quốc phòng, tiếp tục xây dựng CNXH trong điều kiện cả nước có chiến tranh; chủ trương tiếp tục củng cố HTX nông nghiệp. Quy mô HTX ngày càng mở rộng với mô hình HTX liên thôn, HTX quy mô toàn xã; trong đó HTX là đơn vị quản lý, đội sản xuất là đơn vị nhận khoán với phương thức 3 khoán: khoán sản lượng, khoán lao động, khoán chi phí, phân phối bình quân. Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thời chiến, tuy nhiên phương thức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất, nông dân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sống tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Tháng 9 năm 1966 tại Vĩnh Phúc đã xuất hiện hình thức ”khoán hộ”, thực chất là giao quyền sử dụng đất cho hộ nông dân., tuy nhiên do trái với quy định chung đã bị phê phán và đình chỉ.  

   - Cuối năm 1974 Ban Bí thư ra chỉ thị 208/CT-TƯ về tổ chức lại sản xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp.Việc cải tiến quản lý HTX nông nghiệp được xác định là “Xây dựng HTX thành đơn vị kinh tế thống nhất quản lý, thống nhất điều hành, thống nhất kinh doanh, thống nhất phân phối. Tổ chức lại sản xuất, tiến hành phân công lại lao động mới, hình thành các đội sản xuất cơ bản, các đội chuyên (đội giống, đội thủy lợi, đội cầy, đội bảo vệ thực vật, đội làm phân...). Ban quản trị HTX điều hành các hoạt động của đội sản xuất theo theo một kế hoạch đã được xây dựng sẵn”.

   -  Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III tháng 9/1975 đã xác định chủ trương: “Triệt để xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến về ruộng đất” với phương hướng: “Kết hợp chặt chẽ giữa cải tạo XHCN đối với nông nghiệp với xây dựng nền nông nghiệp lớn XHCN, một mặt xây dựng các nông trường quốc doanh… mặt khác phải thực hiện hợp tác hóa nông nghiệp, làm từng bước tích cực, vững chắc”. Thực hiện Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa III), đến năm 1978 ở các tỉnh miền Trung đã xây dựng được 114 HTX  nông nghiệp với 90% ruộng đất, 80% trâu bò và các tư liệu sản xuất khác đã được tập thể hóa; Ở Tây Nguyên xuất hiện chủ yếu hình thức các tổ hợp tác lao động và tập đoàn sản xuất; ở Nam Bộ thí điểm xây dựng HTX ở Tân Hội (Tiền Giang), Ô môn (Hậu Giang), Long Thàng (Đồng Nai);Mô hình tập thể hóa nông nghiệp đã đạt đến đỉnh cao, hoàn chỉnh, phân công lao động trong HTX nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa.[5]

1.3. Giai đoạn 1976 - 1985

1.3.1. Hoàn thiện HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn (1976-1980)

    - Đại Hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV tháng 12 năm 1976 quyết định đường lối xây dựng CNXH trên phạm vi cả nước. Chủ trương xây dựng cấp huyện, hoàn thiện xây dựng HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn được tiếp tục khẳng định: “Tổ chức lại sản xuất nông nghiệp theo hướng tập trung, xóa bỏ kiểu tổ chức sản xuất và ăn chia theo đội. Thực hiện việc quản lý, sử dụng ruộng đất tập trung, thống nhất trên quy mô HTX. Các HTX phân phối lại ruộng đất cho các đội trên nguyên tắc tiện canh tiện cư với quy mô lớn, tránh phân tán, chia sẻ ruộng đất manh mún”; “Chuyển sản xuất tập thể từ kiểu làm ăn phân tán, tự cấp tự túc sang sản xuất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất của huyện”; “Về cải tiến quản lý, tổ chức lao động theo hướng tập trung, dưới sự điều hành thống nhất của ban quản trị HTX. Trên cơ sở định mức lao động, xếp bậc công việc, tiêu chuẩn tính công, HTX xây dựng kế hoạch 3 khoán” [6];

    - Thực hiện Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị “về việc nắm vững và đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam” và Chỉ thị 43 CT-TƯ ngày 15/11/1978 Bộ Chính Trị “ về việc xóa bỏ các hình thức bóc lột của phú nông, tư sản nông thôn và tàn dư bóc lột phong kiến, thực sự phát huy quyền làm chủ của nông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo XHCN đối với nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam”[7];

1.3.2 Cải tiến quản lý hợp tác xã nông nghiệp (1981 - 1985)

    - Ngày 13/1/1980 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị số 100 về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong HTX nông nghiệp”. Chỉ thị nêu rõ: “HTX nông nghiệp phải quản lý chặt chẽ và sử có hiệu quả tư liệu sản xuất, trước hết là ruộng đất, sức kéo, phân bón, các công cụ và cơ sở vật chất kỹ thuật của tập thể”; “Tổ chức tốt việc giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún, khi diện tích giao khoán cho người lao động được phân bố hợp lý, thì có thể ổn định vài ba năm để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đó”. Chỉ thị 100 của Ban Bí thư đã tạo cho xã viên được quyền sử dụng đất trong khuôn khổ rộng rãi hơn, thiết thực và gắn bó hơn với lợi ích của người lao động, một mốc son có ý nghĩa về chính sách ruộng đất nông nghiệp thời kỳ này.

      - Ngày 3/5/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 19 “về hoàn thành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo XHCN với nông nghiệp ở các tỉnh Nam Bộ”

    - Ngày 29/11/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 29-CT-TW về việc đẩy mạnh giao đất giao rừng, xây dựng rừng và tổ chức kinh doanh theo phương thức nông lâm kết hợp, chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nông dân nhằm khuyến khích nông dân trồng rừng trên đất trống, đồi núi trọc; nông dân được quyền thừa kế tài sản trên đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày.

    - Ngày 18/1/1984 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 35/CT-TW “về khuyến khích và hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình”:“Về đất cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà HTX, nông lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất”; “Về thuế, nhà nước không đánh thuế sản xuất, kinh doanh đối với kinh tế gia đình, chỉ đánh thuế sát sinh và đất thuộc; đất phục hóa được miễn thuế nông nghiệp”; “Về lưu thông, hộ gia đình nông dân được quyền tiêu thụ các sản phẩm làm ra”.

    - Ngày 29/1/1985 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 56 về việc củng cố quan hệ sản xuất ở nông thôn miền núi, cho phép áp dụng linh hoạt các hình thức kinh tế hợp tác từ thấp đến cao; ở vùng núi cao, không nhất thiết tổ chức HTX mà phát triển kinh tế hộ gia đình và thiết lập quan hệ nhà nước - nông dân theo đơn vị bản, buôn; trong HTX áp dụng hình thức khoán gọn cho hộ xã viên.[8]

1.4. Giai đoạn từ 1986 đến nay

1.4.1.  Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà n­ước theo định h­ướng xã hội chủ nghĩa

    Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định tại Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển[9].

1.4.2 Đổi mới chính sách đất đai đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế

   Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà n­ước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật  Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của ng­ười sử dụng đất: đ­ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư­ trên đất được giao, đ­ược chuyển đổi, chuyển như­ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của ng­ười sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi tr­ường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi đ­ược nhà n­ước giao đất, trả lại đất khi nhà n­ước có quyết định thu hồi. Bộ Luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...

1.4.3. Chính sách phát triển thị trường bất động sản

   Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX, X đã xác lập chủ tr­ương, mở đ­ường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa[10].

2. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

2. 1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

    Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà  tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội.

     - Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987);  Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. (Luật Đất đai 2003, Điều 10);

2. 2. Quyền sử dụng đất

     2. 2.1. Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội; cá nhân. Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã  mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia dình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn[11].

2. 2.2. Các quyền sử dụng đất

    Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 đó quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất:“Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn  sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” (Điều 3. Luật Đất đai 1987); “Chuyển quyền sử dụng đất” là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định của luật này” (Khoản 2. Điều 3 Luật Đất đai 1993); Đến Luật đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, giúp vốn bằng quyền sử dụng đất.

    “Quyền chung của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi  phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”(Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai 2003).

2.3. Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

   Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể về: Đất được tham gia thị trường bất động sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 62 Luật Đất đai 2003); và Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003)[12].

 

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam (khóa VI, VII, VIII, IX, X). NXB Chính trị Quốc gia.

2. Quốc Hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật đất đai 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất; Luật đất đai 1993; Luật Sửa đổi bổ sung một số Điều Luật Đất đai (1998, 2001); Luật đất đai 2003, NXB Bản đồ.

3. Tổng cục Địa chính - Viện nghiên cứu địa chính (2000): Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Đề tài độc lập cấp nhà nước.

4. Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Bộ TNMT (2005): Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản Việt Nam. Đề tài độc lập cấp nhà nước.

 

[1]Sắc lệnh  số 149/SL ngày 12/4/1953 của Chủ tich nước về chính sách ruộng đất đã quy định: “ Những ruộng đất, trâu bò và các tài sản khác của Việt gian, phản động đều tịch thu đem chia hẳn cho nông dân không có ruộng hoặc ít ruộng làm của riêng; những nơi đã chia hợp lý rồi, quần chúng nông dân đều bằng lòng thì tuyên bố chia hẳn ngay; những nơi đã chia rồi nhưng chưa hợp lý, quần chúng nông dân chưa  bằng lòng thì phải điều chỉnh  lại và chia hẳn; những nơi chưa chia thì phải xúc tiến việc chia hẳn”…“Ruộng đất chia theo nhân khẩu, không tính tuổi; gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh, chiến sỹ được quyền ưu tiên”
 

[2]Trong điều kiện kháng chiến Cải cách ruộng đất (CCRĐ) đã tiến hành 5 đợt giảm tô và bắt đầu đợt 1 CCRĐ ở 53 xã thuộc vùng tự do ở các tỉnh: Thái Nguyên, Bắc Giang, Thanh Hóa. Cải cách ruộng đất đã làm thay chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến tồn tại hàng ngàn năm ở nước ta, tạo động lực thực hiện “kháng chiến, kiến quốc” thành công, đồng thời  đặt nền tảng cho các chính sách phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn trong các giai đoạn tiếp theo.

[3]Kết quả thực hiện CCRĐ (ở miền Bắc): 810.000 ha ruộng đất ( trong đó ruộng đất của thực dân Pháp 30.000 ha, của địa chủ 380.000 ha, của nhà chung 24.000 ha và đất công điền công thổ 375.000 ha).

- Về sản xuất: sau 3 năm phục hồi kinh tế, 85% diện tích ruộng đất bỏ hoang đã được phục hóa; 3 công trình đại thuỷ nông (sông Cầu, Bái Thượng, Đô Lương), được khôi phục, 14 công trình trung thủy nông được xây dựng, hệ thống đê sông Hồng, sông Cầu, sông Đáy được gia cố; sản  xuất nông nghiệp phục hồi (sản lượng lương thực đạt 3.947.000 tấn (so với 2.400.000 tấn năm 1939), đời sống nhân dân được cải thiện.

[4]Kết quả thực hiện  Hợp tác hóa nông nghiệp, đến cuối năm 1960 toàn miền Bắc đã căn bản hoàn thành xây dựng HTX với 41.400 HTX, thu hút 2.400.000 hộ nông dân với 85,8 % số hộ và 76% diện tích ruộng đất tập thể. Đồng thời với xây dựng HTX, trong 2 năm 1957, 1958 Nhà nước đã thành lập 6 tập đoàn sản xuất nông nghiệp, đến cuối năm 1959 đã thành lập 48 nông trường quốc doanh.

[5]Vào năm 1975 cả nước đã có 17.000 HTX, trong đó 90% là HTX bậc cao, số hộ xã viên chiếm 95,6% số hộ nông dân miền Bắc, trong đó hộ xã viên HTX bậc cao chiếm 96,4%; bình quân 1 HTX có tích đất canh tác là 115 ha, 199 hộ và 337 lao động trong độ tuổi. Trên thực tế HTX có quy mô càng lớn, quản lý tập trung thống nhất, hiệu quả kinh tế càng thấp, thu nhập kinh tế hộ từ HTX giảm, trong khi thu nhập hộ từ đất làm kinh tế gia đình chiếm vị trí quan trọng, HTX ngày càng bộc lộ nhiều yếu kém.

[6]Thực hiện Nghị quyết Đại hội IV đến  năm 1979 toàn miền Bắc có 4.154 HTX quy mô toàn xã, một số nơi hợp nhất 2 - 3 xã thành HTX liên xã với quy mô trên 1000 ha. Hiệu quả kinh tế của HTX càng giảm sút, thu nhập của xã viên chỉ đáp ứng 60 - 70% nhu cầu lương thực, xã viên không quan tâm đến việc tập thể, dồn sức đầu tư vào ruộng đất % (có nơi tới 10%). Mô hình HTX có nguy cơ tan rã, tình trạng “khoán hộ chui” xuất hiện ngày càng phổ biến.

[7]Thực hiện Chỉ thị 57 CT-TƯ tính đến tháng 7/1980, toàn miền Nam đã xây dựng 1.518 HTX, 9.350 tập đoàn sản xuất, thu hút 35,6% số hộ nông dân vào HTX, tập đoàn, tư liệu sản xuất tập thể hóa đạt 50 - 95%.

[8]Với các chính sách trên, trong giai đoạn từ 1981-1985 sản xuất nông nghiệp đã có bước phát triển: Giá trị tổng sản phẩm nông nghiệp tăng 6%, thu nhập quốc dân trong nông nghiệp tăng 5,6%, sản lượng lương thực tăng 27%, năng suất lúa tăng 23,8%; diện tích cây công nghiệp tăng 62,1%, đàn bò tăng 33,2%, đàn lợn tăng 22,1%. Cơ chế khoán sản phẩm theo tinh thần Chỉ thị 100, sau một thời gian phát huy tác dụng, đã bộc lộ những hạn chế: về cơ bản, mô hình HTX vẫn dựa trên sở hữu tập thể, quản lý tập trung, phân phối thống nhất theo chế độ công điểm đã làm triệt tiêu động lực sản xuất của xã viên;  nông dân nợ sản phẩm tăng lên, xã viên trả bớt ruộng khoán, lương thực nhà nước huy động được ngày càng giảm, cùng với thiên tai xảy ra năm 1987, trong hai năm 1987 - 1988, đời sống của nhân dân rất khó khăn vì thiếu lương thực.

[9]Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành t­ương đối đồng bộ cơ chế thị tr­ường có sự quản lý của Nhà n­ước theo định h­ướng Xã hội Chủ nghĩa "; " Tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường”,

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác định:"Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc đấy sự hình thành, phát triển và từng b­ước hoàn thiện các loại thị trường theo định h­ướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng như­ng hiện ch­ưa có hoặc còn sơ khai như­: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ "

[10]  Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam  lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư ­ nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân ,nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhànước xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự h­ướng dẫn và quản lý của nhà n­ước "

- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng b­ước mở thị trường bất động sản cho ng­ười Việt Nam ở n­ước ngoài và người nước ngoài tham gia đấu thầu”

- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”

[11]“ Người sử dụng đất quy định trong Luật này bao gồm: 1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đấthoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đấthoặc công nhận quyền sử dụng đất; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; 7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.” (Luật Đất đai 2003, Điều 9)

[12]Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp sau đây: 1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; 2. Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; 3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; 4. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; 5. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai”.

Tác giả bài viết: Nguyễn Đình Bồng - Lê Thanh Khuyến

Nguồn tin: Tổng cục Quản lý Đất đai

Tin liên quan

      Công ty tư vấn khảo sát và đo đạc địa chính Thăng Long
      Địa chỉ: Kim Lan - Gia Lâm -  Hà Nội
      Điện thoại: 04. 66.701.781 - 0974 004 471
 Email: dodacthanglong@gmail.com